Preguntas frecuentes
En quórum74 hemos recopilado las preguntas más frecuentes sobre comunidades de propietarios para ayudarte a resolver dudas de forma rápida y clara. Aquí encontrarás información práctica sobre funciones del presidente, cuotas y morosidad, normativas y el uso de zonas comunes y piscinas.
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Sobre la comunidad
Resuelve tus dudas relacionadas con la estructura y funcionamiento de la comunidad, los órganos de gobierno y las juntas de propietarios.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Una comunidad de propietarios es una organización legal que agrupa a los propietarios de elementos privativos (viviendas, locales, garajes) que comparten elementos comunes como escaleras, jardines o ascensores. Su gestión está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué órganos componen la comunidad?
La comunidad cuenta con varios órganos: la Junta de Propietarios (máximo órgano decisorio), el Presidente (representante legal), el Vicepresidente (opcional), el Secretario y el Administrador, que puede ser la misma persona que el secretario.
¿Quién puede ser presidente?
Cualquier propietario puede ser elegido presidente, incluso si es deudor o vive fuera del edificio. De esta forma, el cargo es obligatorio, aunque puede solicitarse la excusa por causa justificada ante el juzgado.
¿Qué funciones tiene el presidente?
El presidente representa legalmente a la comunidad, convoca y preside las juntas, ejecuta los acuerdos aprobados y actúa en nombre de la comunidad ante conflictos o gestiones con terceros.
¿Puede celebrarse una junta sin el presidente?
Sí. Pero, en caso de ausencia, la Junta puede ser presidida por el vicepresidente o, en su defecto, por un propietario designado por los presentes.
¿Cuánto tiempo dura el cargo de presidente?
Salvo que los estatutos indiquen otra cosa, el cargo tiene una duración de un año, prorrogable si no se designa a otro en junta.
¿Quién puede nombrar y destituir a los cargos de la comunidad?
La Junta de Propietarios tiene la facultad de nombrar y destituir a los cargos de la comunidad, incluido el presidente. Esto se realiza mediante una junta de propietarios, donde se puede acordar la destitución del presidente antes de que finalice su mandato.
De esta forma, para llevar a cabo la destitución, es necesario convocar una junta extraordinaria con este punto específico en el orden del día. La convocatoria puede ser realizada por el presidente o por al menos una cuarta parte de los propietarios, o por un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. En la junta, se requerirá una mayoría simple de los propietarios asistentes para aprobar la destitución y proceder al nombramiento de un nuevo presidente.
Cuotas, pagos y economía
Consulta información sobre la gestión económica de la comunidad: impagos, presupuestos, cobros y responsabilidades financieras.
¿Qué sucede si un propietario no paga las cuotas?
La comunidad puede reclamar judicialmente la deuda, incluyendo intereses y costes del proceso. Además, se recomienda documentar bien la deuda antes de acudir a los tribunales.
¿Puede el presidente imponer una cuota extraordinaria?
No. De hecho, toda derrama o cuota adicional debe ser aprobada previamente por la Junta de Propietarios mediante el procedimiento legal correspondiente.
¿Qué ocurre si se vende una propiedad con deudas a la comunidad?
El nuevo propietario será responsable de las deudas con la comunidad de hasta la parte vencida del año en curso y los tres anteriores, salvo que se informe previamente del estado de pagos.
¿Quién gestiona los cobros y pagos?
El administrador, bajo la supervisión del presidente, es quien se encarga de la gestión económica: cobros de cuotas, pagos a proveedores, elaboración de presupuestos, etc.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar un presupuesto anual?
Basta la mayoría simple de propietarios asistentes, siempre que representen a la vez la mayoría de las cuotas de participación.
Documentación y normativa
Aclara qué documentación debe conservarse, cómo se convocan juntas y qué normas rigen el funcionamiento comunitario.
¿Qué documentación debe conservar el presidente o el administrador?
Actas, convocatorias, estatutos, libro de actas, notificaciones oficiales, contratos, facturas y cualquier documento relevante para la gestión de la comunidad.
¿Cómo se convoca una junta de propietarios?
Debe hacerse por escrito, con indicación del orden del día, fecha, lugar y hora, y enviarse a todos los propietarios con al menos 6 días de antelación (salvo urgencia).
¿Qué requisitos debe cumplir el acta de una junta?
Debe incluir: lugar, fecha y hora, asistentes, orden del día, acuerdos adoptados, resultados de votación y firma del presidente y secretario.
¿Hay un mínimo de propietarios que deben acudir a las juntas para tomar deciones?
El quórum es el número mínimo de propietarios (presentes o representados) que deben asistir a una junta para que esta pueda celebrarse legalmente y adoptar acuerdos válidos. Según la Ley de Propiedad Horizontal, el tipo de quórum varía en función del asunto a tratar: algunos temas requieren mayoría simple, otros mayoría cualificada, y en ciertos casos incluso unanimidad. Si no se alcanza el quórum en primera convocatoria, la junta puede celebrarse en segunda convocatoria con los asistentes presentes, salvo para decisiones que exijan una mayoría especial.
¿Se pueden tomar decisiones sobre temas no incluidos en la convocatoria?
No. Para que un acuerdo sea válido, debe haberse incluido en el orden del día de forma clara. Lo contrario puede suponer su impugnación judicial.
¿Es obligatorio tener estatutos en la comunidad?
No es obligatorio, pero es recomendable. Los estatutos recogen normas internas que complementan la Ley de Propiedad Horizontal y ayudan a regular la convivencia.
¿Dónde se pueden consultar las normas aplicables a la comunidad?
En la Ley de Propiedad Horizontal, en los estatutos de la comunidad si existen, y en las actas de junta, donde se reflejan acuerdos vinculantes.
Zonas comunes y piscinas
Conoce los derechos y deberes en el uso de zonas compartidas, así como las normas de seguridad y acceso a instalaciones como la piscina.
¿Qué se considera zona común en una comunidad de propietarios?
Las zonas comunes son aquellos espacios del edificio o conjunto residencial que pertenecen a todos los propietarios y están destinados al uso y disfrute colectivo. Ejemplos típicos incluyen escaleras, ascensores, jardines, pasillos, portales y azoteas. Su gestión y mantenimiento son responsabilidad compartida de todos los propietarios.
¿Quién se encarga del mantenimiento de las zonas comunes?
La comunidad de propietarios, a través de sus órganos de gobierno, es la responsable de asegurar el adecuado mantenimiento y conservación de las zonas comunes. Esto incluye la limpieza, reparaciones y cualquier otra acción necesaria para garantizar su buen estado y funcionalidad.
¿Se pueden establecer normas de uso para las zonas comunes?
Sí, la comunidad puede acordar en Junta de Propietarios normas específicas para el uso de las zonas comunes, como horarios de uso, restricciones o procedimientos para su reserva. Estas normas deben ser comunicadas a todos los propietarios y respetadas para asegurar una convivencia armoniosa. En el caso concreto de piscinas la comunidad puede aprobar normas internas que regulen aspectos como horarios de uso, aforo máximo, vestimenta adecuada, prohibición de objetos peligrosos, y comportamiento en la zona de baño. Estas normas deben ser comunicadas a todos los usuarios y estar visibles en las instalaciones.
¿Quién puede usar la piscina comunitaria?
El uso de la piscina está destinado a los propietarios y, en su caso, a los inquilinos, siempre que no exista una limitación específica en los estatutos de la comunidad. Los acuerdos adoptados en junta pueden establecer restricciones adicionales, como horarios o normas de uso.
¿Puede la comunidad limitar el acceso a la piscina a propietarios morosos?
Sí, la comunidad puede acordar en junta restringir el uso de servicios comunes, como la piscina, a aquellos propietarios que no estén al corriente de pago. Esta medida debe estar contemplada en los estatutos o ser aprobada por la mayoría necesaria según la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es obligatorio contratar un socorrista para la piscina comunitaria?
En Castilla-La Mancha, según el artículo 21 del Decreto 72/2017, es obligatorio disponer de al menos un socorrista titulado en piscinas de uso colectivo —como las de comunidades de propietarios— cuando la superficie de la lámina de agua supera los 100 m². No obstante, existe una excepción para las piscinas clasificadas como tipo 3A (uso privado colectivo), que permite prescindir del socorrista si la superficie no supera los 100 m², la comunidad acuerda formalmente dicha decisión y se presenta una declaración responsable ante el Ayuntamiento, comprometiéndose a cumplir con las medidas de seguridad exigidas. En estos casos, la autoridad sanitaria local verificará que se cumplen las condiciones necesarias para garantizar la seguridad de los usuarios.
¿Qué medidas de seguridad deben cumplirse en la piscina comunitaria?
Las piscinas comunitarias deben cumplir con las medidas de seguridad establecidas por la normativa, que pueden incluir la instalación de vallas de protección, señalización de profundidades, disponibilidad de material de salvamento, y presencia de socorristas cuando sea obligatorio. Además, es esencial informar a los usuarios sobre las normas de uso y los riesgos asociados.
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Estas son las preguntas más frecuentes sobre comunidades de propietarios que hemos recopilado pero si lo necesitas, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
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